亞洲bet356體育在線官網(wǎng)_“壓力”成房企管理層常用詞 上半年降增速、緩拿地、高負(fù)債

任何做生意、任何企業(yè)都有它的壓力。8月21日，萬(wàn)科新的晉總裁祝九勝首次坐鎮(zhèn)2018年中期業(yè)績(jī)不會(huì)，壓力一詞是他的開(kāi)場(chǎng)。講出這句話的背景是，7月31日，中共中央政治局開(kāi)會(huì)會(huì)議，拒絕下定決心解決問(wèn)題好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，極力遏止房?jī)r(jià)下跌。

8月是房企中考集中于重考的時(shí)節(jié)，好比祝九勝，預(yù)示著樓市調(diào)控轉(zhuǎn)入深水區(qū)，長(zhǎng)效機(jī)制漸行漸進(jìn)，金融去杠桿的前進(jìn)讓市場(chǎng)資金面放寬，在多場(chǎng)中期業(yè)績(jī)會(huì)上，壓力淪為房企管理層口中的常用詞。規(guī)模增幅降速盡管上半年大部分上市房企都襲港不俗的業(yè)績(jī)展現(xiàn)出，但橫向?qū)Ρ葋?lái)看，增長(zhǎng)速度上升的影像，于是以感應(yīng)到多家上市房企身上。房企TOP3中，上半年，萬(wàn)科構(gòu)建銷(xiāo)售金額3046.6億元，同比快速增長(zhǎng)9.9%，增幅與去年同期的45.8%比起，大大降低。

碧桂園構(gòu)建合約銷(xiāo)售大約4124.9億元，同比快速增長(zhǎng)42.8%，這個(gè)增幅也近高于去年的131%。恒大總計(jì)合約銷(xiāo)售金額為3041.8億元，同比快速增長(zhǎng)24.6%，增幅某種程度大幅度高于上年同期的72.2%。TOP3之外，綠地上半年的銷(xiāo)售金額同比快速增長(zhǎng)22%，中海的同比增幅只有18.5%，龍湖僅有同比快速增長(zhǎng)了4.8%。這些銷(xiāo)售增幅，比起2017年上半年，皆經(jīng)常出現(xiàn)有所不同程度的上升。

不僅是銷(xiāo)售增幅，萬(wàn)科、綠地等龍頭房企的利潤(rùn)增長(zhǎng)速度也經(jīng)常出現(xiàn)滯漲態(tài)勢(shì)。按照早已公布的中報(bào)，萬(wàn)科上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比快速增長(zhǎng)24.9%至91.2億元，但凈利率卻同比上升1.85%至8.61%。綠地同期歸母凈利潤(rùn)61億元，同比快速增長(zhǎng)30%，但凈利率卻只有3.8%，完全與去年同期持平。

盡管規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)正在之后，但房企廣泛意識(shí)到，全然依賴銷(xiāo)售規(guī)模擴(kuò)展來(lái)取得快速增長(zhǎng)的路徑早已回頭必經(jīng)。萬(wàn)科2017年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮曾多次說(shuō)道過(guò)，這個(gè)市場(chǎng)有黃金時(shí)代、白銀時(shí)代，未來(lái)還可能會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)青銅時(shí)代、黑鐵時(shí)代。城市化早已轉(zhuǎn)入一二三四線城市區(qū)分十分模糊不清的第二發(fā)展階段，為城市化獲取主要服務(wù)的開(kāi)發(fā)商們大自然也回來(lái)發(fā)生變化，從投資策略開(kāi)始發(fā)生變化。

彼時(shí)，郁亮用沒(méi)順利的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)這句話，直白傳達(dá)了萬(wàn)科的危機(jī)意識(shí)。一向執(zhí)著低周轉(zhuǎn)的碧桂園專(zhuān)門(mén)提及托質(zhì)控速的目標(biāo)，碧桂園總裁及繼續(xù)執(zhí)行董事莫斌說(shuō)明，托質(zhì)控速是確保碧桂園有質(zhì)量的發(fā)展，寧可發(fā)展得快一點(diǎn)，也要發(fā)展得大位一點(diǎn)。

恒大從今年年初開(kāi)始啟動(dòng)新的恒大戰(zhàn)略，將此前規(guī)模型的發(fā)展模式改以規(guī)模+效益型。恒大集團(tuán)董事局副主席兼任總裁夏海鈞稱之為，公司在構(gòu)建5000億之后，未來(lái)將維持10%-20%的快速增長(zhǎng)目標(biāo)，保證公司管理和效益都構(gòu)建有質(zhì)量地快速增長(zhǎng)。從對(duì)未來(lái)的規(guī)劃來(lái)看，龍頭房企不約而同自由選擇了降速這一路徑。

投資漸趨慎重降速源自房企對(duì)后市的辨別漸趨激進(jìn)，其中持續(xù)一年多的限貸、禁售、限售等調(diào)控政策大大深化是影響辨別的主要因素。萬(wàn)科、中海、恒大等龍頭房企的多位管理層提及這個(gè)問(wèn)題，觀點(diǎn)大致相同，極力遏止房?jī)r(jià)下跌的闡釋有所不同以往，指出了政府調(diào)控管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的決意十分大。短期內(nèi)市場(chǎng)從容情緒不會(huì)減輕，最近這一兩個(gè)月早已有所顯出；從中長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)效機(jī)制創(chuàng)建對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)身體健康穩(wěn)定發(fā)展是有益處的。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明,2018年1-6月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積為6.69億平方米,同比快速增長(zhǎng)3.2%；銷(xiāo)售金額為 5.66萬(wàn)億元，同比快速增長(zhǎng)14.8%，這兩個(gè)增長(zhǎng)速度較2017年同期分別上升10.3和3.1個(gè)百分點(diǎn)。上半年全國(guó)住宅新開(kāi)工面積大約7.06億平方米，同比快速增長(zhǎng)15%，增長(zhǎng)速度與2017年同期基本持平。萬(wàn)科中報(bào)認(rèn)為，其長(zhǎng)年重點(diǎn)仔細(xì)觀察的14個(gè)城市，上半年商品住宅批準(zhǔn)后預(yù)售面積同比上升8%，商品住宅成交價(jià)面積同比上升20.4%。同策研究院院長(zhǎng)助理張宏偉告訴他經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，上半年由于市場(chǎng)轉(zhuǎn)入調(diào)整和上行態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始經(jīng)常出現(xiàn)變化。

今年下半年至明年上半年，市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)還不會(huì)正處于持續(xù)上行的狀態(tài)，銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度應(yīng)當(dāng)不會(huì)之后上升。龍頭房企在降速上的第一個(gè)動(dòng)作，是投資漸趨慎重，這從上半年多家房企的拿地策略可以體現(xiàn)出來(lái)。

中海在今年上半年總計(jì)追加土地總樓面面積789萬(wàn)平方米（實(shí)際權(quán)益為664萬(wàn)平方米），地價(jià)總權(quán)益開(kāi)支459.5億港元。按照今年年初中海訂下的1350億港元土地目標(biāo)來(lái)計(jì)算出來(lái)，僅有已完成34%。

中國(guó)海外發(fā)展董事局主席兼任行政總裁顏建國(guó)多次回應(yīng)要高度謹(jǐn)慎慎重，他說(shuō)道，寧可錯(cuò)失一些機(jī)會(huì)，也想投錯(cuò)幾塊地。接下來(lái)還是不會(huì)探討一二線城市，還包括一些尤其有活力、人口的確有快速增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)的確在茁壯的新興城市，環(huán)繞傳統(tǒng)的一二線作為主戰(zhàn)場(chǎng)。恒大2016年年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，夏海鈞還公開(kāi)發(fā)表回應(yīng)，恒大的成長(zhǎng)性在于其享有充份的土地儲(chǔ)備。

但今年中期業(yè)績(jī)不會(huì)，恒大早已明確提出未來(lái)土地儲(chǔ)備不會(huì)保持在3億平方米左右的區(qū)間，每年約上升5%的目標(biāo)。夏海鈞說(shuō)道，恒大接下來(lái)的土儲(chǔ)要覆蓋面積中國(guó)的一線城市、二線城市，以及經(jīng)濟(jì)繁盛的三線城市，但不想去四線城市。莫斌也得出碧桂園上升發(fā)展速度的一個(gè)方向，就是投資上有策略地調(diào)整，不會(huì)更為精準(zhǔn)。

每一塊土地更為謹(jǐn)慎（對(duì)待），怎樣才能做到一個(gè)成一個(gè)，我們按照這一目標(biāo)實(shí)行，并探討于現(xiàn)有項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，探討現(xiàn)有和土地儲(chǔ)備展開(kāi)調(diào)整。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年1-7月，全國(guó)土地流拍合計(jì)796宗。其中一線城市即使是成交價(jià)的土地，也基本底價(jià)或迫近底價(jià)，成交價(jià)價(jià)格廣泛高于兩年前。清凈負(fù)債率下降投資漸趨慎重的背后顯露出，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境正在持續(xù)放寬。

萬(wàn)科在半年報(bào)中提及，央行數(shù)據(jù)表明，截至2018年6月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比快速增長(zhǎng)20.4%，增速比上年末回升0.5個(gè)百分點(diǎn)。上半年房地產(chǎn)貸款增量占到同期各項(xiàng)貸款增量的比重比2017年較低1.9個(gè)百分點(diǎn)。從凈負(fù)債率來(lái)看，上半年龍頭房企的凈負(fù)債率皆正處于較高水平，且呈現(xiàn)出下跌趨勢(shì)。

上半年萬(wàn)科持有人貨幣資金1595.5億元，清凈負(fù)債率為32.7%。這些持有人的貨幣資金多于2017年底的1741.2億元，清凈負(fù)債率比起去年底的8.8%堪稱大幅度下跌。截至半年報(bào)公布，萬(wàn)科先后已完成五期超強(qiáng)短期融資券發(fā)售，票面利率區(qū)間為3.25%-4.6%，坐落于同期發(fā)債利率低位。碧桂園上半年清凈負(fù)債率59%，某種程度低于2017年底的56.9%。

龍湖同期的凈負(fù)債率為54.6%，去年底這一指標(biāo)則為47.7%。恒大上半年的凈負(fù)債率為127.3%，夏海鈞談及未來(lái)改變的主要核心就是叛負(fù)債，恒大2016年訂下的目標(biāo)是在2018年要把凈負(fù)債率降至140%，在2019年中期把凈負(fù)債率降至100%，直到2020年將清凈負(fù)債率降至70%。與此同時(shí)，恒大堅(jiān)決現(xiàn)金為王的策略，截至6月30日，恒大銷(xiāo)售回款2475億元，現(xiàn)金余額為2579億元。此前，陽(yáng)光城集團(tuán)繼續(xù)執(zhí)行副總裁吳建斌曾說(shuō)道過(guò)，2016、2017年兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出得十分好，很多公司對(duì)未來(lái)三年發(fā)展的規(guī)劃都制訂了很高的目標(biāo)，造成投資額的激增，應(yīng)收款也在激增。

但是2018年因?yàn)楦鞣N原因、各種政策的調(diào)控，造成當(dāng)前很多房企借貸比例居高不下。他在拒絕接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)專(zhuān)訪時(shí)回應(yīng)，今年，其他非標(biāo)融資顯得很差審核，而銀行由于表內(nèi)資金規(guī)模緊繃，往往優(yōu)先獲取給總行合作名單內(nèi)的房企，名列50名以外的民營(yíng)房企很難在銀行獲得研發(fā)債資金，即便有，利率也十分低，大部分多達(dá)了基準(zhǔn)下潛50%的利率。

吳建斌建議，房企還是要新的重返到推崇現(xiàn)金流管理上，未來(lái)半年以內(nèi)，起碼要把現(xiàn)金流作為最重要的工作來(lái)捉。夏海鈞得出恒大叛負(fù)債的幾種方式，第一是引進(jìn)三輪戰(zhàn)略投資者；第二是償還債務(wù)了高額可持續(xù)債；第三是通過(guò)土地的必要減幅減緩負(fù)債的轉(zhuǎn)型；第四，構(gòu)建盈利大幅提高。佳兆業(yè)財(cái)務(wù)部總經(jīng)理吳建也在業(yè)績(jī)不會(huì)現(xiàn)場(chǎng)稱之為，今年佳兆業(yè)董事局仍然拒絕將叛負(fù)債、去杠桿作為最重要的財(cái)務(wù)工作之一。他說(shuō)道，環(huán)繞資金周轉(zhuǎn)，佳兆業(yè)不會(huì)做到幾個(gè)工作：第一，減緩溶解資產(chǎn)以及大宗資產(chǎn)的銷(xiāo)售；第二，增大回款力度；第三，在保證質(zhì)量的同時(shí)，減緩整個(gè)工程建設(shè)速度以及存貨去化速度。

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